5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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